是否要以公司名义在伦敦买房？利弊分析在此！

自2016年2月的《2015年财政法案》中的第24条生效以来，购房买家以有限公司名义持有的“购房后出租”（Buy-to-let, BTL）的房产数量呈现显著的增长趋势。最新数据显示，过去九年里，英国以BTL形式持有房产的公司数量激增逾四倍 – 从2016年第一季度的不足93,000家飙升至2025年第一季度的400,000余家。仅2024年一年，新成立的以BTL形式持有房产的投资有限公司就达到了61,500家，较2023年同比增长23%。

目前，英国通过‘有限公司’名义持有的“购房后出租”（BTL）房产已经超过680,000套，且正以每年7万至10万套的速度持续增长。作为最受欢迎的单一商业模式，以BTL方式持有房产的公司的数量已达到全国快餐店和美发店总数的四倍。然而，尽管这一房产持有方式的趋势增长极为迅速，投资者在以‘有限公司’名义购买房产前，仍需权衡多方面要素来做出适合自己的选择。

那么，什么是用于房地产投资的‘有限公司’？

与个人名义持有房产相比，通过‘有限公司’名义持有是另一种可选择的替代方式。由于‘有限公司’属于独立法律实体，业主可享有有限的责任保护，同时还能获得潜在的税务优惠。

以下是一些‘有限公司‘结构的优势：

1. 抵扣按揭利息

和大多数企业一样，房产投资者通常会以贷款买房的方式来投资房产。然而，私人房东与‘有限公司‘房东在将利息作为支出进行抵扣时是存在一定的区别的。

根据第24条规定，房东在申报租金收入利润时，不能将按揭利息作为支出进行抵扣。他们只能获得所付利息最多20%的税收抵扣。这意味着对于那些被归类于高税率范畴的纳税人来说，部分利息在计算需缴纳的税款时是不能被抵扣的。不过，这一规定不适用于 ‘有限公司’房东所持有的房产，公司可以在计算应缴公司税的利润时，扣除全部的按揭利息来作为税收抵扣。

2. 高效的税务规划

拥有多个收入来源的或多套出租房产的私人房东很可能被归类为较高税率纳税人。若总收入超过125,140英镑，租金收入可能面临40%甚至45%的所得税税率。此外，当总收入超过100,000英镑时，房东还将失去个人免税额，从而进一步增加应缴税款。

虽然公司不像个人那样享有免税的个人免税额，但以‘有限公司’的结构来持有房产依旧是一种节税的策略，因为公司税（Corporation Tax）的税率最高不可超过25%。

3. 再投资和有限的责任

作为私企有限公司的所有者，若您选择不以工资或分红形式提取租金收入，便可将利润用于再投资，来扩大您的房产组合。这种再投资是一种高效的税务筹划方式，因其将收入进行再配置而非直接分配，从而可实现优化您的税务。

另一个优势在于，以‘有限公司’直接持有的房产最多仅限四个持有人共同持有，而通过持有‘有限公司‘股份的间接拥有房产的投资者人数则不受此限制。

4.公司的有限的责任

虽然私企有限公司持有的住宅房产属于个人资产，但‘有限公司‘名下的房产不受个人债务或诉讼所带来的责任和损失等影响。然而，作为寻求房产融资的公司股东或董事，贷款机构可能会要求您以个人名义为贷款偿还提供担保。

尽管通过‘有限公司’购置房产具有诸多优势，但也存在一些附加税费和额外的会计成本，如果您属于基本税率纳税人，这些成本可能会抵消其带来的好处。

1. 更少的且更贵的贷款选项

贷款机构基于风险评估确定按揭利率。由于有限公司承担的风险责任更大，可获得的按揭产品选择相对有限。因此，虽然公司可以全额抵扣按揭利息支出，但可能需要支付高于个人买家的贷款利率。相较之下，个人购房者通常能够获得更为优惠的按揭利率。

2. 额外的会计要求

作为有限公司的董事，您必须依法维护您的公司账目，并每年向英国税务海关总署（HMRC）和公司注册处（Companies House）提交相关的报表。此外，您还需要为HMRC准备公司纳税申报表，并准确计算应缴的公司税。

若您计划通过发放工资方式获取收入（需缴纳国民保险NIC），或通过分红方式提取利润（股东需就此缴税），则可能还需要设立并运行”按薪计税”（PAYE）系统。

3. 土地印花税（SDLT）附加税

当您在以‘有限公司’的名义来购置房产时，无论是否为首套房产，均需缴纳额外的5%的附加税，这与个人购买额外的房产的附加税标准相同。此外，若公司购置的房产价值超过50万英镑且未用于商业出租用途，则还需按17%的统一税率缴纳土地印花税（SDLT）。

4. 无资本利得税免税额，基本税率纳税人的优势有限

当购房后出租（BTL）的房产产生增值时，无论是公司还是个人都需缴纳相应的税款。对于个人出售的房产，资本利得税（CGT）将按其所得税的等级来进行征收：基本税率为18%，高税率或附加税率则为24%；而公司则适用公司税率，该税率是根据房产出售当年的利润水平，在19%至25%之间浮动。

需特别注意的是，公司无法享受个人纳税人享有的£3,000的资本利得税免税额，这可能会导致公司在房产出售时面临高额的税务。

5. 对于购房出租的投资者来说，什么才是最好的选择？

这个问题其实并没有一个统一的标准答案，因为选择何种方式持有房产完全取决于投资者的个人情况。

举例来说，如果您是一位年租金收入仍处于基本税率范围内的房东，那么通过有限公司的名义来持有房产给您带来的优势是相对有限的。

但如果您计划扩大您的房产投资组合并以企业化方式来运营管理，那么通过有限公司来持有房产可能更有利于优化整体的税务支出。但在这里需要注意的是，如果您计划将现有个人名下的房产转到‘有限公司’名下来运营管理，这种转移在税务上通常被视为”出售”行为，因此可能需要您缴纳土地印花税（SDLT）和资本利得税（CGT）。因此，只有当长期收益能够覆盖短期税费和成本时，将现有房产转入公司名下才是相对较为睿智的选择。

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