《租客权利法案：实施路线指南》

概览：房东们需要关注的重要日期

英国住房、社区与地方政府部已发布指导文件和实施路线指南，明确划分为三个阶段：

第一阶段——自2026年5月1日起

• 废除第21条驱逐条款，所有的新租约将转为无固定期限的周期性租约
• 收紧租金上涨的相关规定，每年仅允许上调一次租金。
• 禁止租金竞价租房，并限制预付租金的金额
• 加强对有子女或领取福利待遇的租客的反歧视保护
• 租户将有权申请在租住的房子内饲养宠物

第二阶段——预计2026年底实施

• 全国私人租赁行业的数据库开始启用
• 设立并推行业主与租客之间的申诉专员（全面开始运作后将会强制参与个案中）

第三阶段——更长期的规划

• 将把《宜居房屋标准》与《阿瓦布法案》(Awwab‘s Law）适用范围扩展至私人租赁领域。

简介

自2025年10月27日起，《租客权利法案》在英国正式立法生效。

该项新法规为私人租赁部门带来了重大改革，这其中明确了终止租约的依据和无过错驱逐的相关限制措施等重要变革。

自2026年5月1日起，所有租赁协议将转为无固定期限的周期性租赁，关于租金上涨、饲养宠物及房屋住房标准等相关限制等也将届时生效。

具体的实施路线指南

尽管该法案已正式生效，但其各项改革措施将分阶段付诸实施，具体时间表如下：

• 2025年12月27日：地方政府的执法权力将会被加强
• 2026年5月1日：主要的租赁改革正式启动（第一阶段）
• 2026年末：开始分阶段推出私人租赁部门数据库（第二阶段）
• 2027至2028年：私人租赁部门监察专员制度在此期间内将会成为强制的要求（标志着第二阶段完成）
• 2030年：将陆续推行房屋住房标准改革，包括“适宜居住标准”及《阿瓦布法案》等相关条款（第三阶段）

固定期限租赁方式的结束以及废除第21条“无过错”驱逐条款

直至2026年4月30日（现行规定）

• 继续允许保证短期租赁（AST）采用固定期限或周期性形式
• 房东仍有权根据第21条通知条款解除租赁协议的程序

关于上述规定，需注意一个重要限制：在2026年5月1日之前发出的第21条通知虽然依然有效，但房东必须最晚于2026年7月31日向法院提起收回房产的诉讼。这个期限比通常的六个月的时间范围要短得多

自2026年5月1日起

这些变更将适用于所有现存及新签订的私人租赁市场（PRS）租约

• 第21条驱逐令被废除
• 所有保障固定期限租赁模式（AST）统一更改为无固定期限的周期性租赁模式（没有终止日期）
• 租户享有随时解约的权利，但需提前2个月在任意时间发出书面通告
• 房东将无法再使用第21条通告（S21 notices）收回房产。此后，他们只能依据第8条通告（S8 notice）来终止租约并收回房屋

具体执行：对于在2026年5月1日前签订的租约，Benham and Reeves 将向现有租客提供政府指导意见，并持续为我们的客户提供所有相关的更新事宜

新增及修订的合法收回房产的法律依据（第8条通告）

自2026年5月1日起，所有私人租赁市场只能依据更新了的第8条通告（S8 notice）来终止租约并收回房屋

强制性的法律依据

(若证据确凿，法官必须判予占有权——除非存在特殊情况)

有意出售房产

• 在租约开始后的前12个月内不得援引此理由
• 需提前4个月向租户发出解约通告
• 若房产出售程序未能完成，该房产将会受到重新出租的限制规定。为防止房东滥用“自住” 或“出售”为由终止租赁关系，在依据上述理由收回房产后，房东在12个月内不得将该房产重新挂牌出租。唯一例外情况是：当共有产权人援引 “出售” 理由（依据1A）时，如其能证明已真实地尝试出售该房产，则可豁免于以上提及的限制规定

房东或直系亲属有自住需求

若房东以“自住”为由收回房产，其所适用的重新出租限制与“出售”房产的情形相同

• 通知期限一样并且同时受到以上表述的12个月限制期
• 重新出租限制适用

房产需要重建或大规模翻修

• 仅限特定类别的房东可援引此条款
• 需提前4个月向租户发出解约通告

租户涉及特定的刑事犯罪或存在严重反社会行为

• 立即启动法律程序，无需提前通知租户

租户没有合法租房的资格（依据移民法相关规定）

• 需提前2周向租户发出解约通告

租户拖欠租金达到3个月或3个月以上

• 需提前4周向租户发出解约通告
• 在法院审理时，累计欠款仍必须达到或超过3个月租金金额

可酌情处置的法律依据

（法官裁定房东是否能够收回房产）

• 拖欠租金或经常性迟交租金（必须提前4周向租户发出解约通告）
• 违反租约条款 （必须提前2周向租户发出解约通告）
• 损坏房产或家具 （必须提前2周向租户发出解约通告）
• 存在反社会行为 （若反社会行为严重，可不用发通告提前通知）
• 申请租房时提供了虚假的信息 （需提前2周向租户发出解约通告）

服务支持： Benham and Reeves 将协助房东合法合规的处理并完成收回房产的法律程序。

学生租赁规定

英国政府确认，现行学生租赁条款将继续保留，并将于2026年春季通过附属立法予以补充，此项修订将特别针对私人专建学生公寓（PBSA）的运营方案。

适用于教育机构的条款：

• 若该房产在过去12个月内曾作为学生租赁用途，教育机构可提前2周向租户发出解约通知。

多户合租房（HMOs）：

• 若房产当前租赁给了全日制学生，且需为下一学年接纳新的一批学生准备，可提前4个月向租户发出解约通告。
• 如果租约是在开始日期前超过6个月的时间签订的，则不得使用或援引该条法定依据。

专建学生公寓（PBSA）：

• 需按照后期于2026年春季出台的法规执行，此类房产将会被豁免。

禁止租金竞价

自2026年5月1日起

• 房东及租赁中介不得宣传或接受高于广告标价的租金
• 租金必须在书面要约中清晰列明
• 若约定租金显著高于市场价值，租户可在前6个月内申请租金减免（具体机制详见附属法规）
• 根据即将出台的新规，租户可能获得新的异议权（细则待公布）

行动措施： 六十余年来，Benham and Reeves 始终凭借在本地市场的长期调研与信息，为我们的房东提供精准的租金评估服务。我们将继续确保您的房产定价既符合《租户权利法案》要求，又能准确反映本地市场的竞争力租金水平。

预付租金

自2026年5月1日起

租约开始前（第一阶段）：

• 禁止预先收取任何租金款项
• 租约签署后至租期开始前，可收取不超过一个月（或28天）的预付租金
• 在租赁双方正式签署租约后、且仅能在租期开始之前，方可要求租客支付预付租金。此项规定旨在防止租户为锁定房源而被要求预付高额的预付租金。
• 租户可自愿支付超额预付租金，但不得将其作为维持居住权的必要条件

过渡期安排

• 现行租金协议继续有效，但须在过渡期内逐步转换至新租约的流程
• 已支付的预付租金不予退还

执行方案： 此政策旨在杜绝通过要求预付高额租金来锁定房源的行为。我们的解决方案是引入"专业担保机构"合作机制，租户可通过签署担保协议替代预付租金要求。Benham and Reeves将严格遵守新法规要求，并在法律框架内合规合法的遵守租金收取流程。

租金上调与仲裁申诉

自2026年5月1日起

• 租金每年仅可上调一次
• 必须依据第13条通知规定来执行，且需提前至少两个月正式通知租户
• 租户有权向初级审裁处提出异议
• 审裁处裁定的租金涨幅不得超过房东提议的上调幅度
• 严禁追溯适用租金上调

执行方案：Benham and Reeves将严格执行年度租金的评估程序，依法出具合规的第13条通知并提供专业的市场租金评估报告来为基于市场行情的租金调整做背书。在遵守每年仅限一次租金上调的规定前提下，我们将协助房东审慎把握每一次调整租金的机会，同时通过专业的操作最大限度降低租赁纠纷的风险。

饲养宠物的权利

自2026年5月1日起

根据相关法规要求，房东应对租户提出的宠物饲养请求予以合理审慎的考虑，不得无正当理由拒绝。具体程序时限（如答复期限要求）与实施细则（如广告发布规范）将通过后续制定的附属法规及执行指引予以明确。

• 房东应当合理审慎的考虑租户提出的宠物饲养请求，不得无正当理由的拒绝该请求
• 所有饲养动物的请求必须在收到后28日内予以正式答复
• 合理拒绝情形包括但不限于：
  • 本法案生效前签订的原始租约中已明确禁止饲养宠物
  • 房产本身条件不适合饲养特定类型宠物
• 根据《平等法案》规定，服务类动物必须无条件准许饲养
• 允许在招租广告中注明"禁止养宠"，但该条款不得影响租约生效后提出的合理饲养请求

执行方案：自新冠疫情以来，Benham and Reeves 已观察到允许饲养宠物的房产数量呈现显著的增长趋势。我们将在遵循新法律的框架内，继续为房东提供专业的宠物饲养请求的评估服务，确保在合规基础上满足租户的合理需求。

租赁歧视和例外情况

自2026年5月1日起

房东须公平对待所有租赁申请人。

构成非法歧视的情形包括：

• 以申请人育有未成年子女为由拒绝租赁
• 以申请人领取政府福利为由拒绝租赁
• 基于上述理由拒绝安排看房或隐瞒物业相关信息

不具法律效力的限制条款：

• 自该法律生效后签订或续签的保险、抵押及大楼总租约合同中，禁止儿童入住或限制福利领取者的条款均属无效

具备法律效力的拒绝理由包括：

• 可能违反法定的居住密度相关规定
• 经文件证明申请人缺乏租金支付能力

执行方案： Benham and Reeves将持续通过严谨的租户资质审核流程，专业评估申请人的租金承担能力，并确保租赁安排符合居住密度的法规要求。

私人租赁行业监察专员

此为第二阶段改革内容，不包含于2026年5月生效的变更方案。

自2026年末至2028年

• 政府将设立全国性的个人租赁行业监察专员制度
• 该制度全面实施后，所有房东必须强制加入
• 强制会员制度预计于2028年左右全面推行
• 监察专员的核心职能包括：
  • 受理并处理租户投诉
  • 作出具有法律约束力的裁决
  • 为房东提供合规指导

违规处罚标准

• 未按时加入该制度的，首次违规最高可处£7,000英镑罚款
• 对重复违规或持续不改正的，罚款金额最高可达£40,000英镑

个人租赁行业数据库

实施时间：自2026年底起（第二阶段 —— 分区域推行）

• 所有房东必须在私人租赁部门数据库中完成登记注册
• 需按规定缴纳年度登记费（具体金额待定）
• 必须提交的登记信息包括：
  • 房东的有效联系方式
  • 物业的详细信息
  • 法定安全证书（包括燃气安全、电气安全及能效证书）

数据库信息公开方案

• 将于第二阶段后期逐步开放查询功能，并实施相应受控的信息可见度管理
• 私人租赁部门监察专员体系将与数据库平台实现全面系统整合

宜居住房标准与阿瓦布法案

此为第三阶段改革内容，暂不会在2026年开启

宜居住宅标准（DHS）

• 适用范围将扩大至私人租赁领域，并将会开展公众咨询程序
• 计划将会被纳入第三阶段改革方案，具体实施时间尚未确定

阿瓦布法案（Awaab 法）

• 将为处理潮湿与霉菌等安全隐患发布严格的相关整改时限规定
• 将于第三阶段改革期间适用于私人租赁领域
• 具体时限待履行公众咨询程序后确定，正式实施日期暂未公布

处罚措施

自2025年12月27日

• 地方政府调查权强化措施正式生效
• 地方市政部门依法享有以下权限：要求提供相关文件、对物业实施现场检查，并运用第三方数据进行合规核查

自2026年5月1日

• 民事处罚适用范围的扩大
• 针对严重或屡次违规行为，租金追缴令的追溯期可延长至24个月
• 租金追缴令的适用对象将延伸至大楼产权的最高所有者

有关本指南内容

本文章内容截至2025年11月13日准确无误，编写主要依据住房部、当地及地方政府部发布的官方指导文件为参考。

若您对即将出台的新政策所带来的影响有任何问题，请您与我们联系。