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2025年承租人权利法案指南

房东实用指南

由 Benham & Reeves 董事 Marc von Grundherr 编写并审核

Marc von Grundherr 在伦敦住宅房地产市场拥有超过30年的经验，并且是 ARLA Propertymark 的长期会员。Benham & Reeves 为英国及国际房东管理伦敦数千套出租物业。

最后审核日期：2026年9月13日

引言

《租户权利法案》于2025年10月27日获得御准，现已成为《2025年租户权利法》。

该法案对英格兰私人租赁行业（Private Rented Sector）进行了重大改革，包括更明确的终止租约理由、废除第21条“无过错”驱逐、新的租金上涨及租金竞价规则、更强的宠物相关权利以及新的物业标准。

主要租赁改革已于2026年5月1日生效。其他措施将分阶段实施。政府新的“Register your rental property”（出租物业登记）服务（此前称为 Private Rented Sector Database，即私人租赁行业数据库）将于2026年12月15日启动，并在英格兰各地区分阶段推行。

房东须知的主要措施

取消固定期限租约及废除第21条“无过错”驱逐

此前，租约可以是设有明确开始和结束日期的固定期限租约，也可以是没有固定结束日期、持续有效的周期性租约。房东也可以通过送达第21条通知，在无需说明理由的情况下终止 Assured Shorthold Tenancy（有保障短期租约）。

自2026年5月1日起：

第21条“无过错”驱逐已被废除。
现有的 Assured Shorthold Tenancies（有保障短期租约）已转为 Assured Periodic Tenancies（有保障周期性租约）。
新的 assured tenancies（有保障租约）均为周期性租约，不能设有固定结束日期。
租户通常可以提前两个月发出书面通知，终止有保障周期性租约。除非另有约定，通知必须在租金到期日当天或前一天届满。
房东不能再使用第21条通知，只能依据第8条（Section 8）下一个或多个具体法定理由收回物业。

这些规则适用于私人租赁行业中绝大多数有保障租约，但某些类型的住宿及租约不属于有保障租约制度的适用范围。

向租户提供书面信息

对于2026年5月1日之后订立的租约，房东必须在签署或以其他方式同意租赁协议之前，向租户提供有关租约主要条款的规定书面信息。

其中包括房东、租户、物业、租约、协议的财务条款、通知规定、法定义务、安全责任、宠物许可及其他权利和责任等信息。这些信息可以包含在租赁协议中。

对于2026年5月1日前订立的现有租约，房东或其代理必须在2026年5月31日前向每一名具名租户提供英国政府的《Renters’ Rights Act Information Sheet 2026》（2026年《租户权利法》信息说明）。该文件必须以电子邮件附件、亲自送达或邮寄方式提供。

新增及更新的收回物业理由

房东在特定情况下仍可收回物业，但必须依据一个或多个获批准的理由送达第8条（Section 8，S8）通知。

以下列出了一些与私人房东最相关的主要理由。法律还包含适用于更特殊情况的其他理由。

强制性理由

如果强制性理由成立，并且相关法律及程序要求均已满足，法院必须作出收回物业的裁决。

有意出售物业

在新租约的首12个月内，不能以此理由要求租户搬离。
可以在首12个月内送达通知，但通知不得在12个月保护期结束前届满。
须提前四个月通知。
如果拟议出售未能进行，则重新出租或重新推广该物业将受到限制（目前限制期为自通知届满之日起12个月）。

房东或近亲属打算入住

同样适用12个月保护期。
须提前四个月通知。
如果计划随后发生变化，同样适用重新出租限制。

物业重建

如物业需要进行重大重建或拆除，且施工期间租户无法继续居住，可使用此理由。
须提前四个月通知。
另有其他法定条件适用，而且在租约首六个月内通常不能使用此理由。

严重反社会或犯罪行为

如符合相关强制性理由的法定条件，可在送达通知后立即启动法律程序。
法院在通知送达至少14天后方可作出收回物业裁决。

根据移民法，租户不具备合法 Right to Rent（租住权）

如国务大臣已通知房东该租户根据移民法不具备 Right to Rent，则可使用相关收回物业理由。
须提前两周通知。

租户拖欠三个月或以上租金

对于按月支付租金的租户，通常必须至少拖欠三个月租金。
对于按周或每两周支付租金的租约，通常必须至少拖欠13周租金。
须提前四周通知。
所要求的欠租水平通常必须在送达通知时以及法院审理时均存在。
如租户有权领取 Universal Credit（通用信贷），而相关款项尚未收到，在计算欠租时适用特殊规则。

酌情性理由

对于酌情性理由，由法院决定作出收回物业裁决是否合理。

欠租或持续迟交租金——提前四周通知。
违反租约条款——提前两周通知。
物业损坏或状况恶化——提前两周通知。
租户、家庭成员或访客的反社会行为——送达通知后可立即启动法律程序。该理由可包括将物业用于非法或不道德用途。
在租赁申请过程中提供虚假信息——提前两周通知。

学生租赁

学生住宿适用特定的收回物业规定。

教育机构

如果物业在租约开始前12个月内曾出租给学生，大学和学院可使用特定的学生住宿理由。

如果物业在此前12个月内曾出租给学生，须提前两周通知。

多人合租房（HMOs）

如果由全日制学生居住的 HMO 物业在下一学年需要供新一批学生使用，房东可能能够收回物业。

物业必须在6月1日至9月30日期间用于学生居住。
租约不得在开始日期前超过六个月订立。
房东必须在订立租约前提前告知租户可能会使用此理由。
须提前四个月通知。

如果符合相关法定条件，某些专门建造的学生住宿可能不属于有保障租约制度。

租金上涨及 Tribunal（审裁处）异议

自2026年5月1日起：

租金上涨每年最多一次。
新的有保障周期性租约在第一年内通常不能上涨租金。
房东必须根据第13条（Section 13）程序使用 Form 4A。
必须至少提前两个月通知。
每次上涨租金都必须遵循第13条程序，即使房东和租户已经同意该涨幅。
认为拟议租金超过公开市场租金的租户，目前可以向一级审裁处（First-tier Tribunal）提出异议。

政府于2026年9月宣布，未来 HMRC 的 Valuation Office（估价办公室）将负责对租金上涨异议作出初步决定，旨在更快解决争议。在新制度实施之前，租户仍须继续向 First-tier Tribunal 提出申请。

如果租户通过目前的 Tribunal 程序对租金上涨提出异议，在 Tribunal 作出最终决定之前，无须支付拟议的较高租金。

禁止租金竞价

自2026年5月1日起，房东及出租代理必须以明确租金发布出租物业广告，并且不得鼓励、邀请或接受高于广告所列金额的报价。

因此，广告租金必须清楚明确，不应以旨在鼓励竞价的价格区间表示。

书面报价中必须明确列出租金。

预付租金

自2026年5月1日起，在租赁协议签署之前，房东和出租代理不得接受、要求或鼓励租户支付租金。

租赁协议签署后但租约开始前，房东通常最多可要求：

如按月支付租金，最多一个月租金；或
如支付频率高于每月一次，最多28天租金。

租约开始后，租户可以选择提前支付租金，但房东不能要求其这样做。

对于没有英国既有信用记录或英国担保人的租户，专业担保服务可提供另一种选择。

新的预付租金规则不适用于2026年5月1日前签署的租赁协议，也不适用于该日期之前支付的预付租金。如果随后订立新的租赁协议，则可能适用不同规则。

饲养宠物的权利

租户有权申请获准饲养宠物。

申请应以书面形式提出。
房东必须合理考虑申请。
房东通常必须在28天内以书面形式回复。
如果合理需要补充信息，可根据法定规则延长回复期限。

拒绝申请的合理理由可能包括：

另一名居住者有过敏症；
物业不适合有关宠物的种类或数量；
有关宠物属于非法饲养；
房东是 leaseholder（租赁产权人），而 freeholder（永久产权人）不允许饲养宠物。

一般性地不喜欢宠物，或仅因以往租户造成的问题而担忧，通常不构成合理的拒绝理由。

如物业被认为不适合饲养宠物，可以在广告中注明不接受宠物。不过，房东还必须考虑其在《2010年平等法》下的义务。拒绝 assistance animal（辅助动物），例如导盲犬，通常是不合理的，并可能构成残疾歧视。

租约开始后，房东不得无理拒绝租户饲养宠物的申请。

Private Rented Sector Landlord Ombudsman（私人租赁行业房东申诉专员）及 Redress Scheme（申诉补偿机制）

《租户权利法》通过 Private Rented Sector Landlord Ombudsman 引入新的强制性房东申诉补偿机制。

Ombudsman 将：

提供独立服务，解决租户与房东之间的投诉；
就投诉处理向房东提供指导和支持；
作出房东必须遵守的决定。

最终，私人房东必须强制加入该机制。政府预计在该服务准备就绪后，于2028年开始实施房东强制加入要求。

法律允许政府要求房东在推广出租物业之前加入 Ombudsman 机制，并在出租物业期间持续保持会员资格。

该要求生效后，未加入该机制或在未具备所需会员资格的情况下推广物业，将面临民事处罚。地方政府可对首次违规处以最高7,000英镑罚款，对重复或持续违规处以最高40,000英镑罚款。

Ombudsman 将与新的“Register your rental property”服务分开推出。

Register your rental property（出租物业登记）服务

政府的“Register your rental property”服务（此前称为 Private Rented Sector Database）将于2026年12月15日启动。

登记将在英格兰各地区分阶段推出，并将成为法定要求。房东还须支付年度登记费，预计为65英镑。

最初，该要求适用于在分阶段推出期间已经出租或开始有人入住的物业的房东。未来的法律还将要求空置出租物业在推广出租之前完成登记，届时房东和出租代理还须在物业广告中列出登记号码。

该服务将：

记录房东资料及物业资料；
向 Local Authorities（地方政府/地方议会）提供信息，以支持执法；
帮助房东证明其履行了法律义务；
最终允许租户查询房东或潜在房东是否已经登记。

当某一地区进入登记阶段后，房东将有三个月时间完成登记。

英格兰所有正在出租的物业必须在2027年11月14日前完成登记。

伦敦物业登记

对于伦敦物业，登记要求自2027年7月15日起开始实施。

伦敦房东必须在2027年10月14日前完成登记。

截止日期由出租物业所在地区决定，而不是由房东的居住地决定。这一点对在伦敦拥有物业的海外房东尤其重要。

在多个地区拥有物业的房东可以提前登记物业，而无需等待各个地区各自的截止日期。

各地区分阶段推出时间表

地区 | 登记开始日期 | 登记截止日期

West Midlands（西米德兰兹） | 2026年12月15日 | 2027年3月14日

East of England（英格兰东部） | 2027年1月15日 | 2027年4月14日

East Midlands（东米德兰兹） | 2027年2月15日 | 2027年5月14日

South East（英格兰东南部） | 2027年3月15日 | 2027年6月14日

Yorkshire and the Humber（约克郡和亨伯） | 2027年4月15日 | 2027年7月14日

North West（英格兰西北部） | 2027年5月15日 | 2027年8月14日

North East（英格兰东北部） | 2027年6月15日 | 2027年9月14日

London（伦敦） | 2027年7月15日 | 2027年10月14日

South West（英格兰西南部） | 2027年8月15日 | 2027年11月14日

租赁歧视及例外情况

自2026年5月1日起，房东以及任何代表房东行事的人不得因潜在租户有子女或领取国家福利而对其进行歧视。

所有申请人都应按照客观标准进行评估，例如支付能力、推荐/背景资料以及是否适合该物业。

房东及出租代理不得：

仅仅因为申请人有子女或会有子女经常到访物业而拒绝其申请；
仅仅因为申请人领取国家福利而拒绝其申请；
以上述理由阻止看房或拒绝提供物业信息。

租赁协议、按揭或上级租约中的任何歧视性条款均不能作为实施歧视的依据。

对于2026年5月1日前订立且包含有关子女或福利领取者限制条款的保险合同，可能适用有限例外。该例外在保险合同到期或续保时终止。

如果拒绝向某家庭出租是实现合法目的的相称手段，房东可以拒绝出租，例如入住会导致物业在法律上构成过度拥挤。

收入仍然是评估租户支付能力时的有效因素。房东可以拒绝确实无力承担租金的申请人，但在进行该评估时，来自国家福利的收入必须与其他收入以同样方式予以考虑。

Decent Homes Standard（体面住房标准）及 Awaab’s Law

政府已确认，新的 Decent Homes Standard（DHS）将自2035年起适用于私人租赁行业。

新标准将规定最低要求，涵盖以下事项：

严重危害；
物业状况及维修；
厨房和浴室；
热舒适度；
潮湿和霉菌。

地方政府将负责在私人租赁行业执行该标准。

能源效率

私人房东还需要符合新的 Minimum Energy Efficiency Standards（最低能源效率标准）。

所有新的及现有的私人住宅出租物业必须在2030年10月1日前达到 EPC C 级或同等标准，除非适用有效豁免。

新标准将使用修订后的 EPC 指标；在能够申请相关成本上限豁免之前，通常预计房东每套物业最多需要投入10,000英镑，以达到所要求的能源效率标准。

Awaab’s Law

《租户权利法》规定将 Awaab’s Law 扩展至私人租赁行业。

这将为房东调查和处理严重住房危害（例如潮湿和霉菌）引入具有法律强制力的时限。

政府尚未确认适用于私人房东的详细要求或实施日期，预计还将进行进一步咨询。

处罚

根据《租户权利法》，地方政府获得了更强的调查及执法权力。

不遵守该法可能导致：

重大民事罚款；
向租户作出租金偿还令（Rent Repayment Orders）；
地方政府采取执法行动。

对于自2026年5月1日起实施的符合条件的违法行为，Rent Repayment Order 最多可涵盖24个月的租金。

该法还在某些情况下将 Rent Repayment Order 的责任扩大至 superior landlords（上位房东）。

未来的登记及 Ombudsman 要求生效后，不遵守这些要求也将受到执法及经济处罚。

常见问题

《租户权利法》何时生效？

《租户权利法》下的主要租赁改革于2026年5月1日生效。其中包括废除第21条、转为 Assured Periodic Tenancies（有保障周期性租约），以及有关租金上涨、租金竞价和宠物的新规则。其他措施正在分阶段实施。

房东还能使用第21条吗？

不能。第21条“无过错”驱逐已于2026年5月1日废除。需要收回物业的房东现在必须使用第8条下一个或多个可用的法律理由，例如出售物业、房东本人入住或严重欠租。

房东还能提高租金吗 ?

可以。房东可以通过第13条程序每年提高一次租金，并且必须使用 Form 4A 至少提前两个月通知。认为拟议涨幅高于公开市场租金的租户，目前可以通过 First-tier Tribunal 提出异议。

根据《租户权利法》，房东可以拒绝宠物吗？

房东必须考虑租户提出的书面饲养宠物申请，不得无理拒绝。例如，如果物业不适合有关宠物的种类或数量、另一名居住者有过敏症，或 freeholder 不允许饲养宠物，则拒绝可能是合理的。

伦敦房东何时需要登记其出租物业？

伦敦出租物业的登记自2027年7月15日开始，房东须在2027年10月14日前完成登记。截止日期取决于出租物业的位置，而不是房东的居住地，因此在伦敦拥有物业的海外房东也适用相同日期。

房东何时必须加入 Private Rented Sector Landlord Ombudsman？

政府目前预计，Private Rented Sector Landlord Ombudsman 的房东强制会员制度将于2028年开始实施。确切实施日期及会员安排尚未确认。实施后，房东必须遵守该机制，不合规将面临民事处罚。

出租英国物业的海外房东适用不同规则吗？

不，适用相同规则。出租英格兰住宅物业的海外房东必须遵守与英国本地房东相同的《租户权利法》要求。不过，根据 HMRC 的 Non-Resident Landlord Scheme（非居民房东计划），可能适用单独的税务规则。该计划规定英国租金收入如何纳税，并可能要求由出租代理代扣税款。