在《租客权益法案》实施后，若计划出售自己的房产，伦敦的房东们需要采取哪些措施？

自2026年5月1日起，《2025年租客权益法案》（Renters’ Rights Act 2025）已正式在英格兰全面生效。该法案对业主收回房产的占有权（possession）的方式作出了重大的调整，并直接影响了伦敦房产出售的流程、时间安排以及交易方式。

对于持有伦敦“以租养房”（Buy-to-Let）房产的中国投资者及房东们而言，这项新法规将对出租管理模式以及未来出售房产（无论是退出英国房地产市场，还是调整投资组合）都将产生直接且深远的影响。

《租客权益法案》为英国业主们带来的主要变化

对于计划出售房产的英国业主而言，本次改革中最重要的一项变化是《1988年住房法》的第21条（Section 21）— 也就是俗称的“无过错驱逐”（No-Fault Eviction），这一条款被正式废除了。

此前的法规中，业主在无需提供具体理由的前提下，即可要求租客搬出自己的房产。然而，自2026年5月起，这一做法将不再被允许。自该法案生效之后，英格兰境内绝大多数现有的“短期保障型租赁”（Assured Shorthold Tenancy，简称 AST）将自动转为“周期性的保障型租赁”（Assured Periodic Tenancy）。

与此同时，传统的固定期限租赁（Fixed-Term Tenancy）机制也被取消了。除非业主能够提供法律认可的合规合法的收回房产的理由（Grounds for Possession），那么租客将有权在房产内持续居住更长的时间。

对于英国业主而言，这意味着如果您计划出售房产，将无法再像过去一样，仅通过发出第21条通告便可在两个月内收回空置的房产。在新的法律框架下，收回房产的程序将被更加规范化，业主需要提供充分的证据，并且在一些特定的情况下，还需通过法律程序来完成收回及出售房产的流程。

以“空置房产交付”的方式来出售房产：如何依据 Ground 1A 收回房产的占有权

如果您希望以“空置的状态交付”（Vacant Possession）的形式出售房产。由于此类出售方式通常能够获得更高的售价，而且能够吸引更多的买家群体的关注， 那么业主需要依据《1988年住房法》（Housing Act 1988）中的第8条（Section 8）下新增的 Ground 1A 条款来申请收回房产的占有权。

Ground 1A 是《租客权益法案》新增的一项 “强制性收回理由” （Mandatory Ground），专门适用于业主因出售房产而申请收回房产的情况。只要业主能够证明其具有真实且明确的出售意图，法院原则上必须批准收回房产。不过，在使用该条款时，业主仍需遵守相应法律规定及相关的程序要求。

Ground 1A 的主要适用要求包括：

• 在新租约开始后的前12个月内，业主不得要求租客搬离房产。
• 业主必须向租客提供至少两个月的通知，而在租赁开始后的前两年内，通知期可能延长至最多四个月。
• 业主需通知并提交书写形式的真实出售意向声明。
• 同时还需提供相关的证明材料，以证明确有出售房产的计划，例如房地产中介委托文件（Estate Agent Instructions）、房产估值报告（Valuation Report）或律师往来文件（Solicitor Correspondence）等；
• 在发出 Ground 1A 通告后，房产将进入为期12个月的限制期（Restricted Period），期间不得再次投放入租赁市场，包括 Airbnb 等短租的形式。

从实际操作层面来看，即使在最顺利的情况下，业主依据 Ground 1A 收回空置的房产，从正式发出通知到最终收回空置的房产，通常也至少需要4至6个月时间。若租客对申请提出异议，并进入法院程序，整个周期还可能会被进一步的延长。

此外，如果业主最终未能按计划出售房产，或中途改变出售决定，则该房产仍需继续保持空置的状态，直至完整的16个月限制期届满。该期限包括最长的4个月的法定通知期，以及随后12个月禁止重新出租或重新进行出租推广的限制期。

鉴于 Ground 1A 属于一项具有较强法律约束力的重要程序，业主在正式发出通知前，应充分确认自身确有的出售计划，并已做好相应的安排。

在租状态下出售房产（Sell with Tenants in Situ）

业主在出售房产时，并不一定需要“空置的房产”（Vacant Possession）。也可以“在租状态下出售房产” （Sell with Tenants in Situ）的方式进行房产交易，这同样是一种相对直接且可行的出售方式。现有的租赁协议将在房产成交完成后自动转移至新的业主名下，由买方继续承接原有的租赁关系并尽到相关业主的义务。因此，业主无需启动收回房产占有权的程序，也可以避免涉及到相关的法律方面的限制。

事实上，在当前英国租赁市场环境下，以及《租客权益法案》实施后的背景下，“在租状态下出售房产”正逐渐成为越来越普遍的房产交易模式；在部分情况下，这种方式可能更切实际的操作性及商业可行性。

以“在租状态下出售房产”（Sell with Tenants in Situ）的主要优势包括：

房产在整个出售过程中仍可持续产生租金收入，从而避免出现空置期（Void Period）。

业主无需等待12个月，也无需向租客发出最长四个月的法定通告。

对于希望在完成交易后立即获得租金回报的“以租养房”（Buy-to-Let）的投资者而言，现有的租赁协议及稳定的租客通常更具吸引力。

要注意的是：

以“在租状态下出售房产”（Sell with Tenants in Situ）的方式来交易房产，将使潜在的买家群体主要局限于投资型买家（Buy-to-Let Investors），而自住买家（Owner-Occupiers）及首次购房者（First-Time Buyers）通常不会考虑此类房产，因此可能对最终成交价格产生一定的影响。

业主还需委托律师妥善处理相关法律转让的程序，以确保租赁关系能够随着房产交易合法的转移至新业主的名下。

此外，租客押金（Tenancy Deposit）亦必须依法转移至新业主所注册的押金保障计划（Deposit Protection Scheme）名下。

租金需在成交日（Completion Date）按照实际持有的区间进行合理的分摊。例如，若租客于每月1日支付当月的租金，而房产于15日完成交易，则该月15日之后对应的租金收入应归属于买方名下。

与此同时，房东在安排看房（Viewings）的时候也需要谨慎。英国租赁法规中规定了租客享有“安静居住权”（Quiet Enjoyment），因此业主或中介在安排看房的时候，必须提前给予租客合理的通知，并取得租客的同意，方可安排看房。

若没有满足上述任何一个条件，或业主无法提供有效的证明的话，则有可能导致相关的收回房产通知（Possession Notice）被视为不合法或者无效，由此而导致收回房产被进一步的延误，甚至直接影响整个房产出售的流程。

您的合规记录

无论您出售的是空置房产还是带有租客的房产，买方的法律团队都会对您的房产进行全面的合规审查。这一环节常常导致销售受阻。

许多交易失败，是因为房东无法证明自己已按规定提供相关文件。为确保您的伦敦房产在2026年顺利出售，您需要提交以下材料：

• 燃气安全证书：需提供完整的历年纪录，而不仅仅是最近一期的证书。
• 电气安装条件报告（EICR）：有效的电气安装状况报告。
• 能源性能证书（EPC）：有效的能源性能证书（当前评级需为E级或以上）。
• 租房权证明：能够证明在租约开始时已核查租客在英国合法租房权利的书面证据。
• 租赁押金保护证明：证明押金在收到后30天内完成登记，并已向租客提供法定信息的文件。

以上任何一项缺失或无法提供证据，都可能使您无法发出有效的占有通知，从而导致销售延迟或彻底失败。

能源性能证书（EPC）评级对房产出售的影响

如今，在伦敦的房产交易过程中，能源使用效率（Energy Efficiency）已成为买家及投资者们重点关注的因素之一。目前英国政府正在进行相关政策的咨询，拟要求所有出租的房产（Rental Properties）均须于2030年前达到最低 的EPC C 级的评级标准。

与此同时，英国预计还将在今年推出新的 EPC（能源性能证书，Energy Performance Certificate）评估体系。对于目前 EPC 评级仍为 D 级或 E 级的老旧伦敦房产而言，如需提升至 C 级标准，升级到C级的相关成本可能较高。这通常包括保温隔热的相关工程、供暖系统升级以及门窗节能的相关改造等。

因此，若您的房产当前 EPC 评级较低，建议您尽早委托专业的人士评估未来所需的EPC 评级升级工程并估算出相应升级的成本，以便更好地制定出售策略及投资规划。

资本利得税（Capital Gains Tax）：务必留意申报期限

出售伦敦的出租中的房产通常会产生资本利得税（Capital Gains Tax，简称 CGT）。与出售自住房（Primary Residence）不同，“以租养房”（Buy-to-Let）的房产在出售时，自其购入房产以来所产生的房产增值的收益，一般需缴纳相应的资本利得税。

目前，英国住宅房产（UK Residential Property）的资本利得税的申报及缴纳期限，为房产成交完成（Completion）之日起的60天内。
因此，我们建议业主在正式出售房产前，需提前与具备资质的英国税务顾问（UK Tax Advisor）进行咨询，来评估潜在的税务责任。类似出售时间的安排，包括资本收益归属于哪个财税年度（Financial Year），都可能直接影响最终应缴纳的税务总额。

Benham and Reeves 中国团队如何为您提供协助

对于身处中国的各位业主们而言，出售伦敦的房产不仅涉及跨境的沟通，还需面对英国本地的法律制度、交易流程以及实际操作等层面的诸多复杂问题。因此，拥有丰富伦敦市场经验并能够提供中英双向支持的专业团队尤为重要。Benham and Reeves 深耕伦敦房地产市场65年，拥有着丰富的房产行业经验，我们可以协助投资者高效的衔接跨境房产出售过程中的各项需求。

Benham and Reeves 目前在伦敦设有21家门店，并在全球设有11个国际办公室，这其中包括专门服务华人客户的中国团队（China Desk）。我们长期与中国投资者及业主们保持着紧密的合作，在房产持有的各个阶段提供专业的支持，这其中包括房产购置、出租管理、房产出售以及投资组合优化分析等相关高质量服务。

如果您正考虑出售伦敦的房产，或希望进一步了解《租客权益法案》（Renters’ Rights Act）将如何影响您的具体情况，欢迎随时联系 我们Benham and Reeves 的中国团队获取相关专业的建议。