即将出台的《租户权利法案》指南

简介

《租户权利法案》（原称《租户改革法案》）是保守党在2019年竞选宣言中作出的一项重要承诺，该法案旨在不断扩大的私人租赁市场中，为租户提供更充分的保障，同时为房东设定明确的需承担的责任。目前该法案已获得了现任工党政府的支持，并已完成了上议院的审议程序，预计将于今年2025年9月8日当天提交至下议院并进入最后的审议阶段。

《租户权利法案》将于10月14日返回上议院进行最终审议。不过，在该法案于今年秋季获得御准并正式成为法律之前，预计不会出现更多的重大更改或修正。英国政府表示，他们承诺在法案实施前将提前提供充分的通知。此外，据英国房地产代理专业协会Propertymark预测，法案中部分较为复杂的条款可能推迟至明年，甚至可能到2027年才会全面实施。

针对房东的几个关键措施和规定

固定期限租赁方式的结束以及废除第21条“无过错”驱逐条款

根据现行法律规定，住宅租赁可分为固定期限租赁（也就是明确约定租赁的起止日期）和周期性租赁（无固定终止日期，自动延续）两种不同的租赁形式。对于固定期限租赁，房东仅需发送第21条解约通告（即S21通告）即可终止租赁合同，此通告无需房东说明发送通告的理由或依据。周期性租赁同样适用此规定，房东仅需发送第21条解约通告便可终止租赁合同，而无需提供任何其他具体的理由。

当《租户权利法案》开始实施的时候：

• 第21条驱逐令将被予以废除。
• 所有固定期限租赁模式（AST）都将统一更改为无固定期限的周期性租赁模式。
• 租户享有随时解约的权利，但需提前2个月发出书面通告。
• 房东将无法再使用第21条通告（S21 notices）收回房产。此后，他们只能依据特定的法定依据来终止租约并收回房屋。

新增及修订的合法收回房产的法律依据

房东今后仍可在特定情况下收回房产，但必须通过发送第8条通告（S8通知）并依据一个或多个获批准的法律依据来完成。这些依据分为强制性的和可酌情处置的两种法律依据：

强制性的法律依据

(若证据确凿，法官必须判予占有权——除非存在特殊情况。)

• 有意出售房产
  • 在租约开始后的前12个月内不得援引此理由
  • 需提前4个月向租户发出解约通告
  • 若最终未完成房产出售，房东将面临3至12个月的重新出租的限制期

• 房东或直系亲属有自住需求
  • 适用与出售房产相同的限制条件和通知期限
  • 若实际未搬入，将适用同等期限的重新出租限制

• 房产需要重建或大规模翻修
  • 仅限特定类别的房东可援引此条款
  • 需提前4个月向租户发出解约通告

• 租户涉及特定的刑事犯罪或存在严重反社会行为
  • 可立即启动法律程序，无需提前通知租户

• 依据移民法，租户没有合法租房的资格
  • 需提前2周向租户发出解约通告。

• 租户拖欠租金达到3个月或3个月以上
  • 需提前4周向租户发出解约通告。
  • 在法院审理时，累计欠款仍需达到或超过3个月租金金额

可酌情处置的法律依据

（法官裁定房东是否能够收回房产）

• 拖欠租金或经常性迟交租金
  • 需提前4周向租户发出解约通告

• 违反租约条款
  • 需提前2周向租户发出解约通告

• 损坏房产或家具
  • 需提前2周向租户发出解约通告

• 租户、其家庭成员或访客存在反社会行为
  • 若反社会行为严重，可不用发通告提前通知。
  • 反社会行为包括非法或不道德的使用房产。

• 申请租房时提供了虚假的信息
  • 需提前2周向租户发出解约通告

学生租赁特别规定

针对学生租赁，有两项特别规定：

• 适用教育机构的条款：
  • 若该房产在过去12个月内曾作为学生租赁用途，教育机构可提前2周向租户发出解约通知。

• 多户合租房（HMO）：
  • 若房产当前租赁给了全日制学生，且需为下一学年接纳新的一批学生准备，可提前4个月向租户发出解约通告。
  • 如果租约是在开始日期前超过6个月的时间签订的，则不得使用或援引该条法定依据。

租金上调与仲裁申诉

一旦新规生效：

• 房东和中介不得发布或接受高于公布要价的租金。
• 租金每年最多只可上调一次，若需上调租金，则须通过发送第13条通告（S13）进行，并提前至少两个月告知租户。
• 租户有权就租金上调事宜向初级法庭（First-tier Tribunal）提出申诉。法庭将裁定一个公平的市场租金标准（该标准不得超过房东最初提出的租金金额），且裁定后的租金自法庭裁决生效之日起正式适用。
• 预付租金的上限为一个月租金。
• 仲裁庭设定的租金不得高于房东提议的金额，且不得追溯生效。

注意：在该法案生效前签订的现有租赁协议将会给予一个过渡期。对于租户已预付的租金，原则上不予退还，但此后支付的租金则需按新规执行。

禁止竞价租赁

房东及租赁中介必须在广告中标明租金，不得征求或接受高于此租金的报价。

预付租金

在租赁关系正式建立后，房东不得要求承租人预先支付超过一个月（或二十八日）租金的款项。承租人仍有权自愿选择预付超过一个月租金的金额，但房东不得要求其在约定付款日之前支付超出当期应付租金总额的任何费用。

饲养宠物的权利

房东必须对承租人提出的饲养宠物请求予以合理考量。若涉及到合住房屋等特定情形，可作为合理的拒绝理由予以采纳。

但是: 房东可以要求承租人购买宠物保险，以涵盖宠物可能造成的损害。

若总租约或整栋大楼的协议中明令禁止饲养宠物，则房东有权据此合理拒绝承租人的相关请求。

私人租赁行业监察专员

根据法律规定，所有房东将被依法要求加入新设立的个人租赁行业监察体系。该机构的主要职责包括：

• 快速、公正且低成本地处理租户投诉。
• 为房东提供投诉处理的指导。
• 执行针对租户投诉所作出的正式裁决。
• 未加入相关行业机构或在未取得相应会员资格的情况下就在市场中推广房产广告，将承担相应民事处罚责任。
• 初次违规者最高可处以7,000英镑罚款；屡次或持续违规者，罚款金额可高达40,000英镑。

个人租赁行业数据库

根据规定，所有房东需要在新设立的国家级数据库中完成注册。该数据库的主要功能包括：

• 记录房东信息及其房产的详细信息。
• 提供相关法律义务的指导说明。
• 提升行业整体透明度。

目前，公众对该数据库的信息访问权限范围尚在审议中，旨在实现透明度与隐私保护之间的平衡。

租赁歧视的相关规定

房东不得仅基于以下因素歧视租房申请人：

• 申请人有未成年子女
• 申请人领取政府福利

房东仍有权进行信用审查及租户筛选，但相关决定不得仅以上述因素为依据。若房产经评估认定为不适宜居住（例如儿童入住后将导致过度拥挤情形），则仍可拒绝出租。

宜居住房标准与《Awaab's 法案》

目前适用于社会福利住房的《体面住房标准》（Decent Homes Standard, DHS）将扩展至私人租赁领域，不过具体实施细则还尚未公布。

同时，法案将把原仅适用于社会住房的《阿瓦布法案》(Awaab's Law)适用范围扩展至个人租赁领域。该法律要求房东必须在规定时限内调查并修复严重安全隐患问题，比如包括但不限于潮湿和霉菌问题。

处罚措施

违反《租户权利法案》的房东可能面临以下处罚：

• 被处罚高额的罚款
• 向租户退还租金的强制令

更多信息

本摘要内容截至2025年9月19日准确无误，编写主要依据住房部、当地及地方政府部（MHCLG，该部门于2021至2024年间曾署名为“地方发展、住房及社区部（DLUHC）”）发布的官方指导文件为参考。

《租户权利法案》指南