家《租户权利法案》指南

即将出台的《租户权利法案》指南

简介

《租户权利法案》（原称《租户改革法案》）是保守党在2019年竞选宣言中作出的一项重要承诺，该法案旨在应对不断扩大的个人租赁市场的需求，为租户提供"更完善的权益保障"。目前，该法案已确定将于7月1日在上议院进入报告审议阶段。

该法案预计将在同一天顺利通过上议院三读，且不会遇到重大争议，随后将按程序返回下议院审议。若两院出现重大分歧，则可能就法案内容进行反复协商。不过，目前两大主要政党已就法案核心内容达成基本共识，因此，该法案极有可能在2025年9月时议会的夏季休会结束后，于下议院复会时获得批准并正式生效。英国房地产专业协会Propertymark指出，法案中部分较为复杂的条款可能推迟到2026年，或甚至到2027年才能全面实施。

固定期限租赁方式的结束

根据现行法律规定，住宅租赁可分为固定期限租赁（也就是明确约定租赁的起止日期）和周期性租赁（无固定终止日期，自动延续）两种不同的租赁形式。对于固定期限租赁，房东仅需发送第21条解约通告（即S21通告）即可终止租赁合同，此通告无需房东说明发送通告的理由或依据。周期性租赁同样适用此规定，房东仅需发送第21条解约通告便可终止租赁合同，而无需提供任何其他具体的理由。

当《租户权利法案》开始实施的时候：

取消固定期限租赁模式，所有租赁协议将统一采用周期性租赁形式。
租户享有随时解约的权利，但需提前两个月发出书面通告，且通告截止日期与租赁周期截止日保持一致。
废除S21解约通告机制，房东必须依据法定事由方可解除租赁关系。

新增及修订的合法收回房产的法律依据

房东今后只能通过发出第8条通告（S8通知）并依据一个或多个获批准的法律依据来终止租约。这些依据分为强制性的和可酌情处置的法律依据

强制性的法律依据

（如房东提出的理由成立，除特殊情况外，法官必须作出归还房产的裁决。）

有意出售房产
- 在租约开始后的前12个月内不得援引此理由
- 需提前4个月向租户发出解约通告
- 若最终未完成房产出售，房东将面临3至12个月的重新出租的限制期

房东或直系亲属有自住需求
- 适用与出售房产相同的限制条件和通知期限
- 若实际未搬入，将适用同等期限的重新出租限制

房产需要重建或大规模翻修
- 仅限特定类别的房东可援引此条款
- 需提前4个月向租户发出解约通告

租户涉及特定的刑事犯罪或存在严重反社会行为
- 可立即启动法律程序，无需提前通知租户

依据移民法，租户没有合法租房的资格
- 需提前2周向租户发出解约通告。

租户拖欠租金达到3个月或3个月以上
- 需提前4周向租户发出解约通告。
- 在法院审理时，累计欠款仍需达到或超过3个月租金金额

可酌情处置的法律依据

（法官裁定房东是否能够收回房产）

拖欠租金或经常性迟交租金
- 需提前4周向租户发出解约通告

违反租约条款
- 需提前2周向租户发出解约通告

损坏房产或家具
- 需提前2周向租户发出解约通告

租户、其家庭成员或访客存在反社会行为
- 若反社会行为严重，可不用发通告提前通知。
- 反社会行为包括非法或不道德的使用房产。

申请租房时提供了虚假的信息
- 需提前2周向租户发出解约通告

学生租赁特别规定

针对学生租赁，有两项特别规定：

适用教育机构的条款：
- 若该房产在过去12个月内曾作为学生租赁用途，教育机构可提前2周向租户发出解约通知。

多户合租房（HMO）：
- 若房产当前租赁给了全日制学生，且需为下一学年接纳新的一批学生准备，可提前4个月向租户发出解约通告。
- 如果租约是在开始日期前超过6个月的时间签订的，则不得使用或援引该条依据。

租金

一旦新规生效:

房东和中介不得发布或接受高于公布要价的租金。
租金每年最多只可上调一次，若需上调租金，则须通过发送第13条通告（S13通告）进行，并提前至少两个月告知租户。
租户有权就租金上调事宜向初级法庭（First-tier Tribunal）提出申诉。法庭将裁定一个公平的市场租金标准（该标准不得超过房东最初提出的租金金额），且裁定后的租金自法庭裁决生效之日起正式适用。
预付租金的上限为一个月租金。

注意：在该法案生效前签订的现有租赁协议将适用过渡期规定。对于租户已预付的租金，原则上不予退还，但此后的租金支付需按新规执行。

租户仍可选择自愿预付超过一个月的租金，但房东不得强制要求租户此类预付方式。

私人租赁行业监察专员

根据法律规定，所有房东将被依法要求加入新设立的个人租赁行业监察体系。该机构的主要职责包括：

快速、公正且低成本地处理租户投诉。
为房东提供投诉处理的指导。
执行针对租户投诉所作出的正式裁决。

个人租赁行业数据库

根据规定，所有房东必须在新设立的国家级数据库中完成注册。该数据库的主要功能包括：

记录房东及其房产的详细信息。
提供相关法律义务的指导说明。
提升行业整体透明度。

目前，公众对该数据库的信息访问权限范围尚在审议中，旨在实现透明度与隐私保护之间的平衡。

租赁歧视的相关规定

房东不得仅基于以下因素歧视租房申请人：

申请人有未成年子女
申请人领取政府福利

房东仍有权进行信用审查及租户筛选，但相关决定不得仅以上述因素为依据。若房产客观上不适合儿童居住，房东可据此作出合理拒绝。

宠物饲养规定

房东应当合理考量租户提出的饲养宠物请求，同时：

可要求租户投保宠物损害责任险
若租赁协议或物业管理规章明令禁止饲养宠物，房东可以此为依据拒绝租户的请求

宜居住房标准与《Awaab's 法案》

该法案将为个人租赁市场引入新的"宜居住房标准"(Decent Homes Standard, DHS)，具体实施细则尚待公布。

同时，法案将把原仅适用于社会住房的《阿瓦布法案》(Awaab's Law)适用范围扩展至个人租赁领域。该法律要求房东必须在规定时限内调查并修复严重安全隐患问题，比如包括但不限于潮湿和霉菌问题。

处罚措施

违反《租户权利法案》的房东可能面临以下处罚：

被处罚高额的罚款
向租户退还租金的强制令
对于情节严重或屡次违规的房东，将适用更严厉的处罚措施。