《租户权利法》指南

简介

《租户权利法案》已于2025年10月27日获得御准，且现在已正式成为英国法律。

该法案为英国的私人租赁行业带来了重大改革，其核心内容包括：确立更为明确的租约终止法定事由，并对“无过错驱逐条款”实施严格的限制。根据新规，所有租赁协议将统一转为周期性租约，同时在租金调整机制、宠物饲养政策及房屋质量标准等方面均设立了新的法定要求。

新立法的部分条款将于法案生效之日起正式实施。目前该法案已生效，英国政府宣布将在未来数周内公布具体的改革实施方案，并承诺在各项规定正式执行前给予充分通告。英国房地产代理专业机构Propertymark指出，法律中部分较为复杂的条款可能推迟至明年，甚至可能到2027年才会全面实施。

针对房东的几个关键措施和规定

固定期限租赁方式的结束以及废除第21条“无过错”驱逐条款

在新的指南出台之前，住宅租赁依旧可分为固定期限租赁（也就是明确约定租赁的起止日期）和周期性租赁（无固定终止日期，自动延续）两种不同的租赁形式。对于固定期限租赁，房东仅需发送第21条解约通告（即S21通告）即可终止租赁合同，此通告无需房东说明发送通告的理由或依据。周期性租赁同样适用此规定，房东仅需发送第21条解约通告便可终止租赁合同，而无需提供任何其他具体的理由。

当《租户权利法》开始实施的时候：

• 第21条驱逐令将被予以废除。
• 所有固定期限租赁模式（AST）都将统一更改为无固定期限的周期性租赁模式。
• 租户享有随时解约的权利，但需提前2个月发出书面通告。
• 房东将无法再使用第21条通告（S21 notices）收回房产。此后，他们只能依据特定的法定依据来终止租约并收回房屋。

新增及修订的合法收回房产的法律依据

房东今后仍可在特定情况下收回房产，但必须通过发送第8条通告（S8通知）并依据一个或多个获批准的法律依据来完成。这些依据分为强制性的和可酌情处置的两种法律依据：

强制性的法律依据

(若证据确凿，法官必须判予占有权——除非存在特殊情况。)

• 有意出售房产
  • 在租约开始后的前12个月内不得援引此理由
  • 需提前4个月向租户发出解约通告
  • 若房产最终未完成出售，房东将大概率面临12个月的重新出租的限制期

• 房东或直系亲属有自住需求
  • 适用与出售房产相同的限制条件和通知期限
  • 若实际未搬入，将适用同等期限的重新出租限制

• 房产需要重建或大规模翻修
  • 仅限特定类别的房东可援引此条款
  • 需提前4个月向租户发出解约通告

• 租户涉及特定的刑事犯罪或存在严重反社会行为
  • 可立即启动法律程序，无需提前通知租户

• 依据移民法，租户没有合法租房的资格
  • 需提前2周向租户发出解约通告。

• 租户拖欠租金达到3个月或3个月以上
  • 需提前4周向租户发出解约通告。
  • 在法院审理时，累计欠款仍需达到或超过3个月租金金额

可酌情处置的法律依据

（法官裁定房东是否能够收回房产）

• 拖欠租金或经常性迟交租金
  • 必须提前4周向租户发出解约通告

• 违反租约条款
  • 必须提前2周向租户发出解约通告

• 损坏房产或家具
  • 必须提前2周向租户发出解约通告

• 租户、其家庭成员或访客存在反社会行为
  • 若反社会行为严重，可不用发通告提前通知。
  • 反社会行为包括非法或不道德的使用房产。

• 申请租房时提供了虚假的信息
  • 需提前2周向租户发出解约通告

学生租赁特别规定

针对学生租赁，有两项特别规定：

• 适用教育机构的条款：
  • 若该房产在过去12个月内曾作为学生租赁用途，教育机构可提前2周向租户发出解约通知。

• 多户合租房（HMO）：
  • 若房产当前租赁给了全日制学生，且需为下一学年接纳新的一批学生准备，可提前4个月向租户发出解约通告。
  • 如果租约是在开始日期前超过6个月的时间签订的，则不得使用或援引该条法定依据。

租金上调与仲裁申诉

一旦新规生效：

• 房东和中介不得发布或接受高于公布要价的租金。
• 租金每年最多只可上调一次，若需上调租金，则须通过发送第13条通告（S13）进行，并提前至少两个月告知租户。
• 租户有权就租金上调事宜向初级法庭（First-tier Tribunal）提出申诉。法庭将裁定一个公平的市场租金标准（该标准不得超过房东最初提出的租金金额），且裁定后的租金自法庭裁决生效之日起正式适用。
• 仲裁庭设定的租金不得高于房东提议的金额，且不得追溯生效。

注意：在该法律指引正式生效前签订的现有租赁协议，将会被给予并被设定一个过渡期。对于租户已预付的租金，原则上不予退还，但此后支付的租金则需按新规执行。

禁止租金竞价

房东及租赁中介必须严格按照公布的租金价格发布房源信息，且不得以任何形式邀请或接受超出该公布金额的报价。

租金必须在书面报价中明确注明。

在考虑接受较高租金报价时需保持审慎。根据相关规定，即使租户最初自行提出高于市场水平的租金金额，其仍可能在租赁关系成立后的六个月内，依法行使申请调降租金的权利。

预付租金

在租赁关系正式建立后，房东不得要求承租人预先支付超过一个月（或二十八日）租金的款项。承租人仍有权自愿选择预付超过一个月租金的金额，但房东不得要求其在约定付款日之前支付超出当期应付租金总额的任何费用。

饲养宠物的权利

房东必须对承租人提出的饲养宠物请求予以合理的考量。若涉及到合住房屋，或在总租约或整栋大楼的协议中明令禁止饲养宠物，且早于《租户权利法》的颁布时间，均可作为合理的拒绝理由。

房东如确定房屋不适宜饲养宠物，可在发布的房源广告中明确标注“不接受宠物”。然而，根据《平等法案》规定，房东不得对残障人士构成歧视，因此必须允许服务性动物入住。

在租赁期间，房东不得无正当理由来拒绝租户提出的饲养宠物的请求。

私人租赁行业监察专员

根据法律规定，所有房东将被依法要求加入新设立的个人租赁行业监察体系。该机构的主要职责包括：

• 快速、公正且低成本地处理租户投诉。
• 为房东提供投诉处理的指导。
• 执行针对租户投诉所作出的正式裁决。
• 未加入相关行业机构或在未取得相应会员资格的情况下就在市场中推广房产广告，将承担相应民事处罚责任。
• 初次违规者最高可处以7,000英镑罚款；屡次或持续违规者，罚款金额可高达40,000英镑。

除需在新的数据库完成注册外，房东还必须在房源对外出租前加入新设立的房东申诉机制。根据规定，房东须在整个租赁期间持续维持其会员资格的有效状态。

个人租赁行业数据库和申诉机制

根据规定，房东须在新的私人租赁部门数据库完成注册。该数据库将具备以下功能：

• 记录房东信息及其房产的详细信息。
• 提供相关法律义务的指导说明。
• 提升行业整体透明度。

目前，公众对该数据库的信息访问权限范围尚在审议中，旨在实现透明度与隐私保护之间的平衡。

除需在新的数据库完成注册外，房东还必须在将房源投入租赁市场以前，加入到新设立的房东申诉机制中。此外，房东须在整个房屋租赁期间持续保持其在该机制中的会员资格。

租赁歧视和例外情况

所有申请人均须获得平等的对待，并依据统一的客观标准来接受评估，评估的准则包括支付能力、推荐信质量及房屋适配性等等。

房东不得因租户可能潜在的有子女经常来访，或因正在或未来可能申领国家福利而对其予以歧视。

若房东的保险单签订于《租户权利法案》颁布之前，且未经历延展期限或续签等情况，并在条款中明确禁止将房屋出租给有子女或领取福利的租户，则房东在此情形下的差别对待可被视为合法。任何保险合同、抵押协议或大楼租约中，若包含禁止出租给有子女或领取福利租户的限制性条款，则该条款不具有法律效力。

若为实现合法目的而采取的措施确属必要且适度，房东可据此拒绝租赁申请。例如，若将物业出租给某一家庭将导致该房产达到法定过度拥挤标准，则构成合理拒绝事由。收入水平仍是筛选租户时的有效考量因素。若房东确有合理理由认为租户（包括领取福利者）无力承担租金，可据此拒绝其申请。

宜居住房标准与《Awaab's 法案》

目前适用于社会福利住房的《体面住房标准》（Decent Homes Standard, DHS）将扩展至私人租赁领域，不过具体实施细则还尚未公布。

同时，该法律将把原仅适用于社会住房的《阿瓦布法》(Awaab's Law)适用范围扩展至个人租赁领域。该法律要求房东必须在规定时限内调查并修复严重安全隐患问题，比如包括但不限于潮湿和霉菌问题。

处罚措施

违反《租户权利法》的房东可能面临以下处罚：

• 被处罚高额的罚款
• 向租户退还租金的强制令

更多信息

本摘要内容截至2025年10月28日准确无误，编写主要依据住房部、当地及地方政府部（MHCLG，该部门于2021至2024年间曾署名为“地方发展、住房及社区部（DLUHC）”）发布的官方指导文件为参考。

《租户权利法案》指南