房东必读 – 租金上涨、Section 13 通知与庭裁决

根据《租客权利法》（Renters’ Rights Act，简称 RRA），房东每年可以上调一次租金，但租金涨幅须遵守相关严格的规定。英国一级裁判庭（First-tier Tribunal）公布的2018年12月至2026年8月数据（包括 RRA 于2026年5月1日实施后的裁决）显示，近59%的裁决结果有利于租客，因此房东在提出租金上涨时更需谨慎。

一审裁判庭是英国独立的司法机构，已就英国近5,780宗租客对住宅租金上涨提出的异议作出裁决。这些案件由租客提交裁判庭，原因是他们认为房东提出的新租金高于有关房产的实际市场租金水平。

政府公布报告的主要数据

• 报告从1,460宗裁决中提取了大量数据，其中866宗（59%）由裁判庭将租金裁定为低于房东所提出的金额。
• 各地区租金下调幅度的中位数约为9.3%，相当于每月租金较房东建议金额减少近£100。
• 24%的案件中，裁判庭确认房东提出的租金上涨幅度合理。
• 另外17%的案件属于旧规则下的历史案例：裁判庭裁定的租金高于房东原先提出的金额。这种情况已随 RRA 实施而取消；如今裁判庭只能下调或维持房东提出的租金，不能将其调高。
• 伦敦仍是租客最难争取到租金下调的地区，成功比例仅为48.7%；但一旦获裁定下调，伦敦每月租金下调金额的中位数也是各地区最高的，达到£150。

2026年审裁案件增多，租金下调裁决比例上升

RRA 限制了裁判庭作出对房东更为有利的裁决的空间；在旧规则下，裁判庭曾可将租金裁定为高于房东建议的金额。根据现行规定，房东如需上调租金，必须向租客送达《第13条通知》（Section 13 notice，使用 Form 4A 表格）；每年只能按此程序提出一次上调，并须至少提前两个月通知租客，新租金才可生效。

与此同时，租客有权对拟议的租金上涨提出异议，并可提交 Form MR1 表格向裁判庭申请裁定，申请处理费为£47。新规定实施后，房东在此类争议中的有利空间有所缩小，而租客的地位则相应增强。因此，2026年以租金下调告终的案件比例升至64%。

如需了解《租客权利法》实施后有关租金上调的规定，请阅读我们为房东撰写的详细指南。

各地区拟议租金上涨被下调的情况

在伦敦以外的其他地区，统计案件中约有60%最终获裁定将房东建议的租金下调；相比之下，伦敦获下调的案件不足一半，仅为48.7%。不过，由于伦敦的平均租金较高，即使租金下调比例接近全国中位数，每当裁判庭作出下调裁决时，所涉及的绝对金额仍较大，每月下调金额的中位数为£150。

证据不足，是房东难以证明涨租合理性的主要原因

根据房地产数据及行业交流平台 LonRes 的资料，在裁判庭作出说明理由的裁决中，近一半提及所提交证据存在问题。

租客提出异议时，房东应提供哪些证据？

当租客对拟议的租金上涨提出异议时，房东有责任向负责审理案件的裁判庭小组提供充分、有力的证据，证明涨租是合理的。与1989年以前受规管租赁所采用的“公平租金”（fair rent）制度不同——后者通过特定计算方式确定租金——原有的保障式短期租赁（assured shorthold tenancy，现已转为周期性租赁）及周期性租赁均采用公开市场租金模式。该模式关注的唯一核心问题是：在公开的市场上，一名自愿承租的租客愿意为当前状况的房产向一名自愿出租的房东支付多少租金。

英国为房产投资者及房东提供的独立裁判庭服务具有完善的程序，裁决公平、公正，并以对房地产行业的深入了解为基础。

裁判庭认可并希望房东提交的证据包括：

• 周边同类房产的实际租金：对房产所在及邻近邮区内相似房产的租金进行客观调查，并综合考虑面积、地段和房产实际状况。
• 房产改良或房产维修的证明：提供相关支出的凭证，以及房产改良或维修前后的照片、视频等材料，有助于证明租金上调的合理性。
• 裁判庭以往的裁决：引用附近同类房产的相关裁决结果，可为房东的主张提供支持。

还应特别注意，房产广告中标示的租金或挂牌要价不能作为证据提交，因为裁判庭只会考虑市场上实际达成的租金。

等待时间越长，租金收入损失越大

在抽样统计的裁决中，从向裁判庭提交申请到作出决定，各地区等待时间的中位数为96天（约14周）。伦敦的中位等待时间更长，达到142天（约20周）。全部案件中有四分之一耗时超过24周，个别案件甚至持续一年以上。

在少数裁判庭支持上调租金的案件中，新租金的生效日期为裁决作出之日，而非提交申请之日。由于不能追溯调整租金，也不能就等待期间累计追讨租金差额，等待时间越长，房东损失的租金收入就越多。

经验丰富的租赁代理机构如何帮助房东争取更有利的结果

在处理租金上涨事宜时，委托熟悉法律程序、并充分了解当地租赁市场的英国房产租赁代理尤为重要。有些代理公司距离其管理的房产较远，可能难以及时掌握最相关的本地租金数据，只能依赖第三方资料。这种情况在应对租客的异议时，可能导致处理延误、租金评估不准确，甚至造成代价高昂的失误。

若您选择像 Benham and Reeves 这样经验丰富、扎根伦敦的房产租赁代理，能够为您带来更多显著的优势。我们遵循公平、透明的程序，并且会同房东和租客就租金调整事宜进行充分的沟通，并争取双方达成满意的协议。即使租客对涨租提出异议，我们也能够借助内部数据及当地市场专家的资料，收集真实可靠的支持证据。这些专家会实地走访由我们伦敦21家分店出租的每一处房产。

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