房东可以申报哪些房产租赁产生的费用，以减少租金收入税

2026年一季度和二季度Benham and Reeves收到的相关咨询数量：2,129

2026年前两个季度，Benham and Reeves收到了英国本地及海外的房东有关可扣除费用及如何降低租金收入税负的咨询，共计2,129宗。这也是大部分房东提出最多的一类有关税务的问题。

核心解答

在计算应纳税的租赁利润时，房东通常可以扣除只是为了出租房产业务而产生的费用。

常见的可扣除费用包括出租房产代理及房产管理费、建筑物及室内财物保险、维修与保养费、物业服务费（service charges）、地租（ground rent）、由房东承担的水电燃气费，以及相关符合条件的会计和其他专业服务费用。

不过，维修或更换现有设施与提升房产价值的改良工程之间存在很大的区别。维修开支一般可以从租赁收入中扣除，而改良支出通常不能直接扣除

房东通常可以申报哪些费用？

• 出租房产机构代理费
• 房产管理费
• 建筑物及室内财物保险费
• 维修及日常维护费
• 清洁及园艺维护费
• 地租及物业服务费
• 由房东承担的市政税（Council Tax）
• 由房东承担的燃气、电费及水费
• 与房产出租业务相关的会计服务费
• 符合条件的法律及其他专业服务费
• 广告宣传及其他直接出租成本
• 与出租业务有关的电话费和行政费用
• 符合条件的差旅及车辆里程费用

判断这些费用能否扣除，关键点通常在于：该项开支是否完全且仅因房产出租业务而产生。

维修与房产改良有什么区别？

这是房东最常向我们咨询的问题之一。

维修通常是让已损坏、老化或无法正常使用的设施恢复原有功能；而改良则通常是增设新设施，或使原有设施在实质上得到提升。

两者的区别直接影响税务处理：符合条件的维修费用通常可在计算租赁利润时扣除，而资本性支出一般不能。

采用现代技术，并不意味着相关工程就自动属于房产改良。例如，英国税务海关总署（HMRC）明确认可，以功能相当的现代产品替换旧设备，仍有可能被视为维修。

Benham and Reeves 房东近期提出的4个问题

案例一：修理漏水管道的 £450 能否扣除？

来自香港的J先生问：“租客报告水管漏水，水管工向我收取了£450。这笔费用可以申报扣除吗？”

通常可以。如果这£450用于修复现有水管，而不是升级房产设施，一般会被视为可扣除的维修费用，并可在计算租赁利润时扣除。

案例二：更换用了15年的锅炉算不算改良？

来自新加坡的L女士问：“我用了15年的锅炉坏了。现在的新款锅炉能效高得多，这算房产改良吗？”

不一定。即使新锅炉在能源效率和技术上更先进，使用相当的现代型号替换损坏的旧锅炉，一般仍可被视为维修。关键在于：您是在以现代同等设备替换原有设施，还是对房产进行大幅升级。

案例三：将车库改成卧室和浴室的 £30,000 能否扣除？

来自香港的K先生问：“我花了£30,000，把车库改建成额外一间卧室和一间浴室。这£30,000可以从今年的租金收入中扣除吗？”

一般不可以。新增居住空间属于房产改良，而不是将现有房产恢复原状，因此通常属于资本性支出。

不过，仍应妥善记录这笔费用，因为符合条件的资本性改良支出，可能会在日后出售房产、计算资本利得税（Capital Gains Tax）时发挥作用。

案例四：管理费、保险费和会计费都能扣除吗？

来自曼谷的P女士问：“我的房产管理代理收取租金的16%另加VAT，房东保险为£300，会计师收费£500。这三项费用都可以申报吗？”

通常可以，前提是所有支出均完全且仅与出租业务有关，并符合适用的税务规定。出租及房产管理费、保险费，以及出租业务相关的会计费用，均属于房东计算应纳税租赁利润时常见的可扣除项目。

常见问题解答（FAQs）

1. 支付给 Benham and Reeves 的出租及房产管理费可以扣除吗？

通常可以。为经营出租房产而支付的出租代理费及房产管理费，一般属于允许扣除的费用。对于由代理公司提供全面管理服务的房产，这可能是计算应纳税租赁利润时一项重要的扣除项目。

2. 物业服务费和地租可以扣除吗？

通常可以，前提是这些费用由房东支付，并且与出租房产有关。对伦敦公寓业主而言尤其如此，因为每年的物业服务费可能占房产运营成本的相当大一部分。

3. 房产空置期间的市政税和水电费可以扣除吗？

视具体情况而定，有可能可以。如果房产仍属于持续经营的出租业务，且房东在真实的租赁空置期（void period）内需要承担市政税或公共事业费用，这些支出在符合相关条件的情况下，仍可能允许扣除。

4. 前往出租房产的交通费用可以扣除吗？

如果差旅完全且仅为出租业务而产生，则可能属于可扣除费用。例如，专程前往房产检查，或与维修承包商会面，可能符合条件。如果同一次行程还包括私人目的，则未必可以申报；除非私人目的仅属附带性质，并且不会实质增加行程中私人部分所花费的时间或费用。

5. 更换家具、地毯和大型家电的费用可以扣除吗？

英国对更换住宅日常用品设有专门规则，即家居用品更换税务减免（Replacement of Domestic Items Relief）。如果更换的是原本提供给租客使用的符合资格物品，例如床、沙发、地毯、冰箱等，则可能适用这项减免。没有家具、部分家具和全家具出租的房产均可能适用。需要注意的是，该减免通常适用于更换现有物品，而非首次购买。

6. 如果更换成更好的型号，会影响税务扣除吗？

用合理的现代同等型号替换旧物品，并不一定会失去扣除资格。例如，把旧冰箱更换为能效更高的现代冰箱，并不会自动构成改良；通常可以就新冰箱的全部费用申报相应减免。但如果新物品明显高于合理的现代同等规格，属于真正的升级，则减免额可能仅限于同等替代产品的成本。

7. 两名租客之间重新粉刷、装修的费用可以扣除吗？

如果相关工程只是为了让房产恢复原来的状态，通常可以。因正常使用磨损而进行的粉刷和装饰工程，在税务处理上一般不同于实质性改变或升级房产的大规模改建工程。

8. 第一位租客入住前的翻新费用可以扣除吗？

这一问题尤其需要谨慎判断。如果购入的房产原本状况较差，甚至不适合出租，需要进行大量工程才能达到可出租标准，HMRC可能把部分或全部费用视为资本性支出，而非维修费。即使发票将工程描述为“维修” ，也并不必然决定其税务性质。

9. 会计师费用可以扣除吗？

与房产出租业务有关的会计费用一般可以扣除。但如果是与出租业务无关的个人财务或税务规划费用，则可能适用不同的处理方式。

10. 每笔房东支出都需要保留收据吗？

房东应保留能够证明向HMRC申报的收入及支出的相关资料，例如发票、收据、银行流水，以及向承包商和房产管理代理付款的记录。随着“税务数字化”（Making Tax Digital）对符合条件的房东逐步推行数字化记账要求，妥善保存记录正变得越来越重要。

11. 如果费用高于租金收入，会怎样？

通常会形成房产出租业务亏损。对于在英国拥有多处出租房产的房东，相关收入和支出一般会合并视为同一项英国房产出租业务。根据适用规则，亏损通常可以结转，用来抵扣该业务未来年度的利润。

12. 能否选择 £1,000 的房产收入免税额，而不逐项扣除实际费用？

个人房东可能可以选择使用£1,000的房产收入免税额（property allowance），代替扣除实际的合资格费用。一般不能在同一期间对同一房产既使用£1,000免税额，又扣除其实际支出。如果管理费、维修费、房产服务费及其他成本较高，逐项申报实际可扣除费用可能更划算。

13. 什么时候必须向 HMRC 申报租金收入？

如果房产总收入不超过£1,000，且符合适用条件、没有触发例外情况，房产收入免税额可能意味着无须通知HMRC。如果总收入介于£1,000和£2,500之间，房东一般应直接联系HMRC。

按照文章所述HMRC当时公布的要求，如果扣除合资格费用后的租金收入超过£2,500，或扣除费用前的租金收入超过£10,000，房东可能需要注册Self Assessment（个人自行报税），具体取决于实际情况。如果总收入超过£2,500，但净利润低于£2,500，也应直接联系HMRC，确认是否需要注册自行报税。

14. 如果没有向 HMRC 申报租金收入，会有什么后果？

未向HMRC申报或报告租金收入的房东，可能面临高额罚款及处罚，罚款最高可达应缴税款的200%。

15. 我居住在海外，还能从英国租金收入中扣除费用吗？

可以考虑申报。房东居住在海外，并不意味着其英国房产出租业务的合法费用不能扣除。计算英国房产出租业务的应纳税利润时，仍须考虑符合条件的支出。不过，海外房东还应关注非英国居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme），以及适用于自身的英国税务和申报义务。

16. 如果 Benham and Reeves 代我向承包商付款，我还能申报这项费用吗？

视情况而定，有可能可以。关键在于支出的性质以及是否符合可扣除费用的条件，而不仅仅是谁实际完成付款。房东应保留房产管理代理出具的账单、发票及其他证明文件。

英国本地及海外房东应把握的重点

房产租赁相关税款通常是根据租赁利润来计算，而不是仅根据实际收到的租金总额计算。

因此，正确理解哪些费用能够依法扣除，可能对房东的应纳税的租赁利润产生不小的影响。

但房东也不应假定所有与房产有关的支出都能立即扣除。尤其需要区分日常经营费用、物品更换费用及资本性改良支出。

仅在2026年前六个月，Benham and Reeves就收到了2,129个与可扣除费用有关的咨询，可见这一问题仍是英国本地及海外房东最常感到不确定的税务领域之一。

Benham and Reeves提供面向英国及伦敦房东的综合指南，协助房东提升出租房产投资表现，同时提供多种房产税务申报服务。

重要声明

本文旨在为英国本地及海外房东提供一般性参考信息，不构成针对个人情况的税务、法律或财务建议。文中提及的税务规则、税率及门槛，依据作者撰文时所掌握的信息力求准确，但可能发生变化，且实际适用情况取决于个人具体情况。房东在依据上述内容采取行动前，应咨询具备相应资质的会计师或税务顾问。Benham and Reeves是一家房地产代理公司，并不提供税务或法律建议。